“เมื่อผมจะซื้อคอนโด”

ถ้ามีคำถามนี้แวบมาในหัว ผมควรจะรู้อะไรบ้าง แล้วผมควรจะซื้อดีไหม ชีวิตจะเปลี่ยนไปแค่ไหน ในเมื่อบ้านและคอนโดเป็นของชิ้นใหญ่มากในชีวิตคน ๆ หนึ่ง ควรจะวางแผนอย่างไรดี การตัดสินใจว่าจะซื้อคอนโดนั้นดีหรือไม่ถ้าเกิดคุณลงทุนเป็นด้วย

1. แนวคิดที่คล้อยตามง่ายที่สุด คือ ในเมื่อก็ต้องจ่ายค่าหออยู่แล้ว จ่ายทิ้งไปเปล่า ๆ ทำไมไม่เอาค่าหอมาจ่ายค่าผ่อนคอนโดแทนล่ะ พูดปุ๊บตาก็ลุกวาว แต่น้อยมากที่ใครจะเอาไปคิดต่อ เคยมีคนพูดว่าตัวเลขกลม ๆ ในการผ่อนคือ ราคาคอนโดล้านละ 7,000 – 8,000 ถ้าผมจะซื้อคอนโดราคา 1 ล้าน ผมจะต้องจ่ายค่างวดเฉลี่ยเท่านี้ ปกติแบงก์จะให้กู้แบบปลอดภัยที่ 40% ของเงินเดือน แสดงว่าจะผ่อนเดือนละ 7,000+ ได้ผมควรมีเงินเดือนที่ 17,500 บาท (คิดโดยประมาณ) และผมควรจะคิดไปอีกว่ามันต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรตามมาอีกเยอะแยะเวลามีคอนโดเป็นของตัวเอง ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง ฯลฯ สรุปคือจริง ๆ แล้วเราจ่ายมากกว่า 7,000 ต่อเดือนอย่างแน่นอน นี่คือข้อควรจำ ถ้าคอนโด 2 ล้าน 3 ล้านก็คูณ 2 คูณ 3 ไป เช่นคอนโด 3 ล้าน ภาระผ่อนตกเดือนละ 21,000 (7000 คูณ 3) และควรจะมีเงินเดือนที่ 52,500 บาทขึ้นไป

2.สมมติผมจะซื้อคอนโด จริง ๆ ผมกำลังจะซื้อสิ่งแวดล้อมที่กำลังจะต้องใช้ชีวิตด้วย ถ้าคอนโดราคา 1-2 ล้านบาท ตัวเลือกจะต้องเป็นว่าซื้อคอนโดไกลตัวเมืองหน่อย หรือห่างจากรถไฟฟ้าไปประมาณ 1-2 กิโลเมตรโดยเฉลี่ย ผมซื้อแล้วผมก็ต้องอยู่กับมัน แล้วถ้าผมย้ายงานล่ะ? ผมก็ย้ายคอนโดตามไปด้วยไม่ได้หนิ ในขณะที่ถ้าผมจะเช่าหออยู่ ผมแค่ขนหมอนขนตุ๊กตาย้ายไปหาหอใหม่ก็ได้แล้ว นี่คือความต่างอย่างหนึ่งที่สำคัญมาก ถ้าคุณต้องผ่อนอะไรสักอย่างแล้ว ชีวิตและไลฟ์สไตล์คุณจะไม่เหมือนเดิม ชีวิตจะมีตัวเลือกน้อยลงไปอีก ถามใจตัวเองย้ำ ๆ ว่า คอนโดนี่เราต้องอยู่ไปอีกหลายปี ต้องใช้ชีวิตและจ่ายเงินผ่อนมันไปอีกเฉลี่ยหลาย 10 ปี (สูงสุดที่แบงค์ให้คือ 20-30 ปี) เราโอเคกับมันแน่แล้วนะ

3. และนี่คือตัวอย่างที่น่าสนใจถ้าคุณลงทุนเป็น มันจะมีแง่มุมที่คุณจะทึ่ง สมมติผมอยากจะผ่อนคอนโดเดือนละ 10,000 บาท คำนวณแล้วผมจะได้คอนโดราคาประมาณ 1.5 ล้าน ความปลอดภัยที่เงินเดือน 25,000 บาท ผมตัดสินใจผ่อนคอนโด ในขณะที่ผมสมมติฝาแฝดตัวเองอีกคนมาเปรียบเทียบล่ะกัน

ผมเงินเดือน 25,000 ผ่อนคอนโดเดือนละ 10,000 บาท มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยทีเดือนละ 10,000 บาทถ้วน เหลิอ 5,000 บาทเอาไปลงทุน แฝดผมมีเงินเดือนเท่ากันเป๊ะ หาหออยู่ราคาต่ำ ๆสมมติ 4,000 บาท มีค่าใช้จ่ายเดือนละ 10,000 เหมือนกัน แต่จะเหลือ 11,000 บาทเอาไปลงทุน ทั้งผมและแฝดลงทุนในกองทุนดัชนีหุ้นทุกเดือนเหมือนกัน ให้ผลตอบแทนที่ 10% ต่อปี เราทั้งสองอายุ 23 ปี

เมื่อไปถึงอายุ 30 (ลงทุนหุ้นไปแล้ว 7 ปี) นี่คือสิ่งที่จะแตกต่าง

ผมจะมีคอนโดอายุ 7 ปี พร้อมเงินในกองทุนอีกประมาณ 6 แสนบาท ในขณะที่แฝดของผมก็จะต้องเช่าหออยู่แต่จะมีเงินในกองทุน 1.3 ล้านบาท ผมให้ราคาคอนโดขึ้นด้วยล่ะกันสมมติกลายเป็น 2 ล้านกว่า (เฉลี่ยขึ้น 5%ต่อปี) เท่ากับผมมีของที่มูลค่ารวมกัน 2.6 ล้านบาทในขณะที่แฝดมีแค่ 1.3 ล้าน

แต่… ความต่างที่สำคัญมากคือ แฝดผมไร้หนี้สิน มีอิสระจะทำอะไรก็ได้กับเงิน 1 ล้านกว่านั้น ในขณะที่ผมต้องผ่าน 7 ปีมาโดยที่จะขาดผ่อนชำระไม่ได้สักเดือน มันดูเหมือนเป็นคอนโดผม แต่จริง ๆ มันเป็นคอนโดแบงค์ต่างหาก ผมไม่จ่ายธนาคารก็ยึด มองในแง่นี้สินทรัพย์อิสระของผมจริง ๆ มันคือ 6 แสนบาทเท่านั้นล่ะ และสมมติเราลงทุนเหมือนเดิมกันทั้งคู่ (สมมติว่าเงินเดือน 25,000 ตลอดไป เศร้าใจยิ่งนัก และลงทุนเท่าเดิมต่อเดือน) พออายุ 40 มาเจอกันอีกทีนึง เงินกองทุนรวมของผมนั้นจะมีมูลค่า 2.6 ล้านบาท ขณะที่แฝดผมจะมีเงินในกองทุนทั้งสิ้นเกือบ 6 ล้านบาท นั่นคือถ้าสามารถหาอะไรที่ให้ดอกเบี้ย 5% ต่อปี เขาก็จะได้ดอกเบี้ยปีละ 3 แสนบาทไว้ใช้ฟรี ๆ หรือตกเดือนละ 25,000 เอ๊ะ คุ้นไหมครับเลขนี้ ขีดเส้นใต้เลยครับ เลขนี้ก็คือดอกเบี้ยต่อเดือนจะเท่ากับเงินเดือนเป๊ะๆ !!

เพียงแค่สละการซื้อคอนโดไป 15 ปี ชีวิตก็ต่างขนาดนี้ เรื่องจริงมันจะไกลกว่านี้แน่ ๆ เพราะเงินเดือนมันขึ้นอีกระหว่างนั้น อัตราเก็บเงินยิ่งเพิ่มขึ้นไปด้วย เวลาจริงไม่ถึง 15 ปี หรอกครับ แค่ 10 กว่าปีความถ่างระหว่างความมั่งคั่งของทั้งสองคนจะกว้างออก

ที่เขียนมายืดยาว เพียงแค่ต้องการเปิดมุมมองให้เห็นว่า “จริงๆ แล้วการตัดสินใจอะไรอย่างหนึ่ง มันมีต้นทุนมหาศาลที่ซ่อนอยู่ เพราะเราอาจจะไม่รู้ เราก็จะเฮ้ย มันมีอะไรขนาดนี้ด้วยเหรอ”

แต่ไม่ใช่ว่าคนที่ตัดสินใจซื้อคอนโดเลยจะผิดพลาด ไม่ใช่เลยครับ! ชีวิตแต่ละคนแตกต่างกันครับ เงินใครเงินมัน มีเป้าหมาย มีความฝันไม่เหมือนกัน และอาจจะมีเหตุผลจริง ๆ ที่เป็นเบื้องหลังอีกมากมายที่ใครคนอื่นไม่อาจรู้ เพียงแต่เวลาตัดสินใจอะไรทางการเงินเราต้องมองให้รอบด้าน เพราะของพวกนี้เป็นของชิ้นใหญ่ เป็นสินทรัพย์ทางการเงินที่สำคัญมาก และเอาจริง ๆ ชีวิตคนโดยเฉลี่ย ซื้อคอนโดอาจจะแค่ครั้งเดียวด้วยซ้ำไปครับ เราต้องคิดให้รอบด้าน

ในแง่กลับกัน การซื้อและถือครองคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นสิ่งหนึ่งที่มีเหตุผลในทางการเงินเช่นเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น

1. คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งจึงถือเป็นสินทรัพย์ทางการเงินของเราด้วย และผลตอบแทนโดยปกติก็จะสูงกว่าเงินเฟ้อ
2. ดอกเบี้ยบ้านเป็นสิ่งที่รับได้ เพราะดอกเบี้ยไม่สูงเท่าสินเชื่อชนิดอื่น และเป็นการสร้าง leverage ผลตอบแทน คือ เราใช้เงินจำนวนน้อยซื้อสินทรัพย์ทางการเงินขนาดใหญ่ได้ด้วยการกู้ยืมเงินมาลงทุน
3. รัฐสนับสนุนผ่านการหักค่าลดหย่อนที่นำดอกเบี้ยมาคำนวณภาษีได้ถึง 100,000 บาท
4. ในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำแบบนี้ การกู้ยืมเงินมาลงทุนสินทรัพย์ที่ดีย่อมถือเป็นความได้เปรียบอย่างหนึ่ง
5. คอนโดคือที่พักอาศัย มันคือบ้าน ในวันที่ฝนตก หรือวันที่เหนื่อยล้าน เราสามารถนอนพักในคอนโดได้ครับ อันนี้สำคัญ ขนาด Peter Lynch ก็มองว่า การลงทุนในบ้าน (หรือซื้อบ้านที่พักอาศัย) เป็นการลงทุนที่ดีที่สุดอย่างหนึ่งในชีวิตการลงทุนของคนทั่วไปครับ

เนื่องจากมันมีปัจจัยมากมาย อีกวิธีหนึ่งกรณียังไม่เข้าใจการลงทุน อาจจะใช้การเก็บเงินเข้าบัญชีออมทรัพย์เท่าค่าผ่อนก็ได้ ยืดเวลาตัดสินใจให้แน่ชัด การซื้อคอนโดช้าไปหน่อย แต่ผ่านการทบทวนชีวิตตัวเองมาแล้ว ผมว่าสำคัญมาก ๆ

คำถามต่อมา คือ แล้วถ้าหากต้องเช่าห้องอยู่ประมาณ 5,000 ต่อเดือน จุดไหนคือจุดตัดสินใจที่ควรจะซื้อหรือผ่อนคอนโด โดยการพิจารณาของเรานั้น ควรคิดว่า การซื้อคอนโดหรือซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่มากในชีวิตหนึ่ง เพราะฉะนั้น ไม่ต้องเร่งรีบตัดสินใจ ค่อย ๆ ทบทวนและวางแผนชีวิตตัวเองก่อน เพราะมันมีอะไรหลายปัจจัยมาก ยกตัวอย่างนะครับ สมมติหอที่อยู่จ่ายเดือนละ 5,000 ใกล้ที่ทำงาน ผมสมมติว่าที่ลาดกระบัง อันนี้ก็จะต้องคิดล่ะว่ามันยังไง เราจะอยู่โซนนี้ตลอดไปไหม ถ้าคนที่วางแผน เช่น อยากเข้ามาทำงานในเมือง อยากเข้าสำนักงานใหญ่ซึ่งอยู่แถวสยาม แสดงว่าต่อไปก็ไม่ได้อยู่โซนเดิม หรือในกรณีที่คิดว่าจะกลับไปอยู่ต่างจังหวัดแน่ ๆ พอเห็นภาพไหมครับว่าสองคนนี้มีปัจจัยนำมาคิดต่างกันมาก คือ นอกจากเรื่องของค่าเช่าต่อเดือนแล้ว เราต้องพิจารณาเรื่องของความฝัน แผนชีวิตไว้ด้วย สมมติซื้อตอนนี้มันสะดวกกับตอนนี้ แต่เราต้องย้ายไปไกล ๆ แน่ในอนาคต และจะไม่กลับมาละแวกนี้อีก แบบนี้ก็ผลลัพธ์ในการตัดสินใจอาจจะยังไม่ซื้อ

หรือเราอาจจะยืดเวลาตกผลึกด้วยการลองเก็บเงิน อาจจะใ้ช้วิธีลองหักเงินออมเท่าค่าผ่อนบ้านก็ได้ แต่หักเก็บไว้ในออมทรัพย์เพื่อทดสอบความสามารถในการชำระหนี้ของเราและวินัย สุดท้ายเงินก้อนนี้เอาไปเป็นเงินดาวน์ได้ ในบทความก็จะเขียนไปอีกแบบเป็นเอาไปลงทุนในกองทุน เปรียบเทียบให้ดูอีกมุมนึงแทน

อีกอย่าง มันขึ้นอยู่กับตัวของเราอย่างสำคัญเลยครับว่าจะออกแบบชีวิตยังไง สมมติเราโอเคกับพื้นที่ตำแหน่งนี้แล้ว พิจารณาประกอบการตัดสินใจในหลายแง่มุมแล้ว เกณฑ์เรื่องค่าเช่าก็อาจจะไม่ต้องพิจารณามาก ถ้าเราอยากจะซื้อคอนโดจริง ๆ เราจะเอาแน่ ๆ ด้วยเหตุผลสำคัญในชีวิต (ที่ผ่านการคิดใคร่ครวญมาแล้ว) เราก็ซื้อคอนโดได้ครับ เกณฑ์ปีก็แค่พิจารณาร่วมประกอบครับ อย่างสมมติอยู่ 3 ปีเดียวต้องย้ายไปที่อื่น ก็ต้องดูล่ะว่าสถานที่ที่จะอยู่คือที่ไหนต่อไป และเราควรจะซื้อคอนโดไหม

ปล. ผมปรับปรุงบทความนี้จากสเตตัสเก่าของผม ของเดิมเขียนไว้แค่มุมมองเปรียบเทียบ ของใหม่เพิ่มข้อดีของการซื้อคอนโดมิเนียมลงไปด้วยครับ วัตถุประสงค์คือทบทวนความคิดตัวเอง และชี้ให้เห็นว่ามันมีต้นทุนแฝง ต้นทุนค่าเสียโอกาสเสมอในการตัดสินใจทางการเงิน ซึ่งต้องคิดให้รอบคอบ แต่สุดท้ายจะตัดสินใจเช่นไรเป็นเรื่องของชีวิตแต่ละท่านครับ ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจแต่ละคน ที่เขียนขึ้นมาเพราะสมัยก่อนผมก็ไม่รู้ต้นทุนในด้านการเงินการลงทุนครับ คนที่อ่านจะได้เห็นมุมมองใหม่ ๆ และที่ผมพยายามอธิบายก็เพื่อคนอ่านจะได้เห็นว่า มันมีปัจจัยรอบด้านที่ต้องคิดครับ มันมีมุมมองอื่น ๆ อีกมาก ไม่ใช่แค่กังวลเรื่องราคาคอนโดสูงขึ้น หรือตัดสินใจโดยพิจารณาว่าอยากเปลี่ยนค่าเช่าเป็นค่าผ่อนคอนโดแทนอะไรแบบนี้