ซื้อคอนโด : สิ่งที่ควรรู้ในทางการเงินและมุมมองการลงทุน

ซื้อคอนโด

“เมื่อผมจะ ซื้อคอนโด”

ถ้ามีคำถามนี้แวบมาในหัว ผมควรจะรู้อะไรบ้าง แล้วผมควรจะซื้อดีไหม ชีวิตจะเปลี่ยนไปแค่ไหน ในเมื่อบ้านและคอนโดเป็นของชิ้นใหญ่มากในชีวิตคน ๆ หนึ่ง ควรจะวางแผนอย่างไรดี การตัดสินใจว่าจะซื้อคอนโดนั้นดีหรือไม่ถ้าเกิดคุณลงทุนเป็นด้วย

1. ประเด็นที่สำคัญในการ ซื้อคอนโด

I. มันไม่ใช่แค่เรื่องค่าเช่า

แนวคิดที่คล้อยตามง่ายที่สุด คือ ในเมื่อก็ต้องจ่ายค่าหออยู่แล้ว จ่ายทิ้งไปเปล่า ๆ ทำไมไม่เอาค่าหอมาจ่ายค่าผ่อนคอนโดแทนล่ะ? ซื้อคอนโด ดีกว่าไหม? พูดปุ๊บตาก็ลุกวาว แต่น้อยมากที่ใครจะเอาไปคิดต่อ

เคยมีคนพูดว่าตัวเลขกลม ๆ ในการผ่อนคือ ราคาคอนโดล้านละ 7,000 – 8,000 บาท ถ้าผมจะซื้อคอนโดราคา 1 ล้าน ผมจะต้องจ่ายค่างวดเฉลี่ยเท่านี้ ปกติแบงก์จะให้กู้แบบปลอดภัยที่ 40% ของเงินเดือน แสดงว่า จะผ่อนเดือนละ 7,000+ ได้ผมควรมีเงินเดือนที่ 17,500 บาท (คิดโดยประมาณ)

นี่คือข้อควรจำ ถ้าคอนโด 2 ล้าน 3 ล้านก็คูณ 2 คูณ 3 ไป เช่น ราคาคอนโด 3 ล้าน ภาระผ่อนตกเดือนละ 21,000 (7,000 คูณ 3) ซึ่งก็ควรจะมีเงินเดือนที่ 52,500 บาทขึ้นไป

และผมควรจะคิดไปอีกว่า มันต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรตามมาอีกเยอะแยะเวลามีคอนโดเป็นของตัวเอง ค่าส่วนกลาง ค่าตกแต่ง ฯลฯ สรุปคือจริง ๆ แล้วเราจ่ายมากกว่า 7,000 ต่อเดือนอย่างแน่นอน เผลอ ๆ เอาค่าใช้จ่ายอย่างอื่นที่เกี่ยวข้องมาเฉลี่ย เราอาจจะต้องเตรียมเงินไว้ 10,000 บาทต่อเดือนด้วยซ้ำ

II. ซื้อคอนโด = ซื้อสภาพแวดล้อม

สมมติผมจะซื้อคอนโด จริง ๆ ผมกำลังจะ ซื้อสิ่งแวดล้อมที่จะต้องใช้ชีวิตในอนาคตด้วย ถ้าคอนโดราคา 1-2 ล้านบาท ตัวเลือกจะต้องเป็นว่า ไปซื้อคอนโดไกลตัวเมืองหน่อย หรือห่างจากรถไฟฟ้าไปประมาณ 1-2 กิโลเมตรโดยเฉลี่ย ผมซื้อแล้วผมก็ต้องอยู่กับมัน แล้วถ้าผมย้ายงานล่ะ? ผมก็ย้ายคอนโดตามไปด้วยไม่ได้หนิ

ในขณะที่ ถ้าหากผมเช่าหออยู่ ผมแค่ขนหมอนขนตุ๊กตาย้ายไปหาหอใหม่ก็ได้แล้ว นี่คือความต่างอย่างหนึ่งที่สำคัญมาก ถ้าคุณต้องผ่อนอะไรสักอย่างแล้ว ชีวิตและไลฟ์สไตล์คุณจะไม่เหมือนเดิม ชีวิตจะมีตัวเลือกน้อยลงไปอีก ถามใจตัวเองย้ำ ๆ ว่า คอนโดนี่เราต้องอยู่ไปอีกหลายปี ต้องใช้ชีวิตและจ่ายเงินผ่อนมันไปอีกเฉลี่ยหลาย 10 ปี (สูงสุดที่แบงค์ให้คือ 20-30 ปี) เราโอเคกับมันแน่แล้วนะ

III. ซื้อคอนโด vs ลงทุนอย่างอื่น

และนี่คือตัวอย่างที่น่าสนใจถ้าคุณลงทุนเป็น มันจะมีแง่มุมที่คุณจะทึ่ง สมมติผมอยากจะผ่อนคอนโดเดือนละ 10,000 บาท คำนวณแล้วผมจะได้คอนโดราคาประมาณ 1.5 ล้าน ความปลอดภัยที่เงินเดือน 25,000 บาท ผมตัดสินใจผ่อนคอนโด ในขณะที่ผมสมมติฝาแฝดตัวเองอีกคนมาเปรียบเทียบล่ะกัน

ผมเงินเดือน 25,000 ผ่อนคอนโดเดือนละ 10,000 บาท มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยที่เดือนละ 10,000 บาทถ้วน เหลือ 5,000 บาทเอาไปลงทุน แฝดของผมมีเงินเดือนเท่ากันเป๊ะ หาหออยู่ราคาต่ำ ๆ สมมติ 4,000 บาท มีค่าใช้จ่ายเดือนละ 10,000 เหมือนกัน แต่จะเหลือ 11,000 บาทเอาไปลงทุน

ทั้งผมและแฝดลงทุนในกองทุนดัชนีหุ้นทุกเดือนเหมือนกัน ให้ผลตอบแทนที่ 10% ต่อปี เราทั้งสองอายุ 23 ปี เมื่อไปถึงอายุ 30 (ลงทุนหุ้นไปแล้ว 7 ปี) นี่คือสิ่งที่จะแตกต่าง

ผมจะมีคอนโดอายุ 7 ปี พร้อมเงินในกองทุนอีกประมาณ 6 แสนบาท ในขณะที่แฝดของผมก็จะต้องเช่าหออยู่แต่จะมีเงินในกองทุน 1.3 ล้านบาท ผมให้ราคาคอนโดขึ้นด้วยล่ะกันสมมติกลายเป็น 2 ล้านกว่า (เฉลี่ยขึ้น 5% ต่อปี) เท่ากับผมมีของที่มูลค่ารวมกัน 2.6 ล้านบาท ในขณะที่แฝดมีแค่ 1.3 ล้าน

แต่ … ความต่างที่สำคัญมากคือ แฝดของผมนั้นไร้หนี้สิน มีอิสระจะทำอะไรก็ได้กับเงิน 1 ล้านกว่านั้น ในขณะที่ผมต้องผ่าน 7 ปีมาโดยที่จะขาดผ่อนชำระไม่ได้สักเดือน มันดูเหมือนเป็นคอนโดผม แต่จริง ๆ มันเป็นคอนโดแบงค์ต่างหาก ผมไม่จ่ายธนาคารก็ยึด มองในแง่นี้สินทรัพย์อิสระของผมจริง ๆ มันคือ 6 แสนบาทเท่านั้น

และสมมติเราลงทุนเหมือนเดิมกันทั้งคู่ (สมมติว่าเงินเดือน 25,000 ตลอดไป เศร้าใจยิ่งนัก) และลงทุนเท่าเดิมต่อเดือน คือ ผมลงทุน 4,000 ส่วนแฝดลงทุน 11,000 บาทต่อเดือน พออายุ 40 มาเจอกันอีกทีนึง เงินกองทุนรวมของผมนั้นจะมีมูลค่า 2.6 ล้านบาท ขณะที่แฝดผมจะมีเงินในกองทุนทั้งสิ้นเกือบ 6 ล้านบาท นั่นคือ ถ้าเขาสามารถหาอะไรที่ให้ดอกเบี้ย 5% ต่อปี เขาก็จะได้ดอกเบี้ยปีละ 3 แสนบาทไว้ใช้ฟรี ๆ หรือตกเดือนละ 25,000

เอ๊ะ คุ้นไหมครับเลข 250,00 บาทนี้ ขีดเส้นใต้เลยครับ เลขนี้ก็คือดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนที่ได้รับต่อเดือนจากการลงทุนจะเท่ากับเงินเดือนเป๊ะ ๆ !!

เพียงแค่สละการซื้อคอนโดไป 15 ปี ชีวิตก็ต่างขนาดนี้ เรื่องจริงมันจะไกลกว่านี้แน่ ๆ เพราะเงินเดือนมันขึ้นอีกระหว่างนั้น อัตราเก็บเงินยิ่งเพิ่มขึ้นไปด้วย เวลาจริงไม่ถึง 15 ปี หรอกครับ แค่ 10 กว่าปีความถ่างระหว่างความมั่งคั่งของทั้งสองคนจะกว้างออก

อีกประเด็นที่ควรจะต้องเขียนถึง คือ การซื้อคอนโดมานั้นสามารถปล่อยเช่าได้ หากแต่ในปัจจุบันตลาดการเช่าคอนโดค่อนข้างแข่งขันรุนแรง และอย่าคิดว่าการปล่อยเช่าเป็นเรื่องที่ง่ายดาย เพราะเราอาจจะไปเจอปัญหาได้หลายเรื่อง ซึ่งท่านที่คิดจะปล่อยเช่าต้องรับมือและวางแผนไว้ เช่น หากปล่อยเช่าแล้วผู้เช่าไม่จ่ายเงินแต่ไม่ย้ายของออก หากปล่อยเช่าแล้วผู้เช่าทำลายทรัพย์สินในห้องเช่าหรือไม่ยอมรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้ดี หากปล่อยเช่าแล้วทรัพย์สินที่เช่ามีปัญหาใหญ่ซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมายที่ปกติเราจะต้องเข้าไปซ่อมแซมเพื่อให้ผู้เช่าสามารถเช่าต่อได้

นอกจากนี้ค่าเช่าเองก็ไม่ได้หมายความว่าจะได้เต็มเม็ดเต็มหน่วย โดยปกติการปล่อยเช่านั้น คนปล่อยเช่าควรจะต้องเก็บค่าเช่า 1-2 เดือนเอาไว้สำหรับค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ดูแล หรือในกรณีคอนโดคืออาจจะต้องนำมาจ่ายค่าส่วนกลาง ผลตอบแทนที่ได้จากการเช่าจึงอาจไม่สูงมากอย่างที่คิด และค่าเช่าถือเป็นรายได้ชนิดหนึ่งที่จะต้องนำไปเสียภาษีด้วยเช่นกัน

2. ซื้อคอนโด ต้องดูให้ครบทุกด้าน

ที่เขียนมายืดยาว เพียงแค่ต้องการเปิดมุมมองให้เห็นว่า

“จริงๆ แล้วการตัดสินใจอะไรอย่างหนึ่ง มันมีต้นทุนมหาศาลที่ซ่อนอยู่ เพราะเราอาจจะไม่รู้ เราก็จะเฮ้ย มันมีอะไรขนาดนี้ด้วยเหรอ”

แต่ก็ไม่ใช่ว่าคนที่ตัดสินใจซื้อคอนโดเลยจะผิดพลาด ไม่ใช่เลย เพราะชีวิตแต่ละคนแตกต่างกัน

เงินใครเงินมัน มีเป้าหมาย มีความฝันไม่เหมือนกัน และอาจจะมีเหตุผลจริง ๆ ที่เป็นเบื้องหลังอีกมากมายที่ใครคนอื่นไม่อาจรู้ เพียงแต่เวลาตัดสินใจอะไรทางการเงินเราต้องมองให้รอบด้าน เพราะของพวกนี้เป็นของชิ้นใหญ่ เป็นสินทรัพย์ทางการเงินที่สำคัญมาก และเอาจริง ๆ ชีวิตคนเราโดยเฉลี่ยเนี่ย ซื้อคอนโดอาจจะแค่ครั้งเดียวด้วยซ้ำไปครับ เราต้องคิดให้รอบด้าน

ในแง่กลับกัน การซื้อและถือครองคอนโดมิเนียมหรืออสังหาริมทรัพย์ ก็เป็นสิ่งหนึ่งที่มีเหตุผลในทางการเงินเช่นเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น

(ก) คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งจึงถือเป็นสินทรัพย์ทางการเงินของเราด้วย และผลตอบแทนโดยปกติก็จะสูงกว่าเงินเฟ้อ (a good inflation hedge)1

(ข) ดอกเบี้ยบ้านเป็นสิ่งที่รับได้ เพราะดอกเบี้ยไม่สูงเท่าสินเชื่อชนิดอื่น แถมสามารถโปะเงินเพิ่มให้ลดต้นลดดอกได้ และการกู้เงินมาซื้อยังเป็นการสร้างตัวทวี (leverage) ผลตอบแทน คือ เราใช้เงินจำนวนน้อยซื้อสินทรัพย์ทางการเงินขนาดใหญ่ได้ด้วยการกู้ยืมเงินมาลงทุน นึกภาพเราใช้เงินตัวเองแค่ 100,000 บาท อาจจะสามารถกู้เงินซื้อสินทรัพย์คือคอนโดราคา 1 ล้านบาทได้ โดยที่อีก 900,000 บาทเป็นเงินกู้

(ค) รัฐสนับสนุนผ่านการหักค่าลดหย่อนที่นำดอกเบี้ยบ้านมาคำนวณภาษีได้ถึง 100,000 บาท

(ง) ในภาวะที่ดอกเบี้ยต่ำแบบนี้ การกู้ยืมเงินมาลงทุนสินทรัพย์ที่ดีย่อมถือเป็นความได้เปรียบอย่างหนึ่ง

(จ) คอนโด คือ ที่พักอาศัย มันคือบ้าน ในวันที่ฝนตก หรือวันที่เหนื่อยล้าน เราสามารถนอนพักในคอนโดได้ครับ อันนี้สำคัญ ขนาด Peter Lynch นักลงทุนในตำนานคนหนึ่งของวงการก็มองว่า การลงทุนในบ้าน (หรือซื้อบ้านที่พักอาศัย) เป็นการลงทุนที่ดีที่สุดอย่างหนึ่งในชีวิตการลงทุนของคนทั่วไปครับ2 ประเด็นนี้ Malkiel ก็สนับสนุนเช่นกันโดยให้ลงทุนซื้อบ้านเป็นของตัวเองถ้าทำได้ เพราะมันเป็นทั้งการลงทุนอย่างหนึ่งและบ้านยังมอบความสุขและความพึงพอใจหลายประการแก่ชีวิต3

เนื่องจากมันมีปัจจัยมากมายเข้ามาเกี่ยวข้อง อีกวิธีหนึ่งที่น่าสนใจสำหรับกรณียังไม่เข้าใจการลงทุนและยังลังเลกับการตัดสินใจเรื่องซื้อบ้านหรือคอนโด เราอาจจะใช้การเก็บเงินเข้าบัญชีออมทรัพย์เท่าค่าผ่อนก็ได้ เพื่อยืดเวลาตัดสินใจให้แน่ชัด การซื้อคอนโดช้าไปหน่อย แต่ผ่านการทบทวนชีวิตตัวเองมาแล้ว ผมว่าสำคัญมาก ๆ

3. จุดตัดสินใจในการซื้อ

คำถามต่อมา คือ แล้วถ้าหากต้องเช่าห้องอยู่ประมาณ 5,000 บาทต่อเดือน จุดไหนคือจุดตัดสินใจที่ควรจะซื้อหรือผ่อนคอนโด?

โดยการพิจารณาของเรานั้น ควรเริ่มต้นจากความคิดที่ว่า การซื้อคอนโดหรือซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจครั้งใหญ่มากในชีวิตหนึ่ง เพราะฉะนั้น ไม่ต้องเร่งรีบตัดสินใจ ค่อย ๆ ทบทวนและวางแผนชีวิตตัวเองก่อน เพราะมันมีอะไรหลายปัจจัยเข้ามาเกี่ยวข้องมาก

ยกตัวอย่างนะครับ สมมติหอที่อยู่จ่ายเดือนละ 5,000 ใกล้ที่ทำงาน ผมสมมติว่า เราทำงานที่ลาดกระบัง อันนี้ก็จะต้องคิดล่ะว่ามันยังไง เราจะอยู่โซนนี้ตลอดไปไหม ถ้าคนที่วางแผน เช่น อยากเข้ามาทำงานในเมือง อยากเข้าสำนักงานใหญ่ซึ่งอยู่แถวสีลม แสดงว่าต่อไปก็ไม่ได้อยู่โซนเดิม หรือในกรณีที่คิดว่า เราจะกลับไปอยู่ต่างจังหวัดแน่ ๆ

พอเห็นภาพไหมครับว่า สองคนนี้มีปัจจัยนำมาคิดต่างกันมาก คือ นอกจากเรื่องของค่าเช่าต่อเดือนแล้ว เราต้องพิจารณาเรื่องของความฝันและแผนชีวิตไว้ด้วย สมมติซื้อตอนนี้มันสะดวกกับตอนนี้ แต่เราต้องย้ายไปไกล ๆ แน่นอนในอนาคต และจะไม่กลับมาละแวกนี้อีกเลย แบบนี้ก็อาจได้ผลลัพธ์ในการตัดสินใจว่า อาจจะยังไม่ซื้อดีกว่า

หรือ เราอาจจะยืดเวลาตกผลึกด้วยการลองเก็บเงิน อาจจะใช้วิธีลองหักเงินออมเท่าค่าผ่อนบ้านก็ได้ แต่หักเก็บไว้ในบัญชีออมทรัพย์ เพื่อทดสอบความสามารถในการชำระหนี้ของเราและดูความมีวินัยในการผ่อน สุดท้ายเงินก้อนนี้เอาไปเป็นเงินดาวน์ได้ เช่น ลองเก็บเงินเดือนละ 7,000-10,000 บาทจากเงินเดือนหักมาเก็บในบัญชีเงินฝากเพื่อทดสอบความมีวินัยและฝึกฝนการออม ซึ่งในบทความช่วงต้นก็จะเขียนไปอีกแบบเป็นเอาไปลงทุนในกองทุน เปรียบเทียบให้ดูอีกมุมหนึ่งแทน

อนึ่ง มันขึ้นอยู่กับตัวของเราอย่างสำคัญเลยครับว่า จะออกแบบชีวิตยังไง สมมติเราโอเคกับพื้นที่ตำแหน่งนี้แล้ว พิจารณาประกอบการตัดสินใจในหลายแง่มุมแล้ว ตั้งใจจะลงหลักปักฐานที่นี่ เกณฑ์เรื่องค่าเช่าก็อาจจะไม่ต้องพิจารณามาก ถ้าเราอยากจะซื้อคอนโดจริง เราจะเอาแน่ ๆ ด้วยเหตุผลสำคัญในชีวิต (ที่ผ่านการคิดใคร่ครวญมาแล้ว) เราก็ซื้อคอนโดได้ครับ

การใช้เกณฑ์ปีก็แค่พิจารณาร่วมประกอบครับ อย่างสมมติอยู่ 3 ปีเดียวต้องย้ายไปที่อื่น ก็ต้องดูล่ะว่าสถานที่ที่จะอยู่คือที่ไหนต่อไป และเราควรจะซื้อคอนโด ณ ตรงนี้ไหม หรือจะไปซื้อ ณ ที่ที่ย้ายไปใหม่ในอนาคต


ปล. ผมปรับปรุงบทความนี้จากสเตตัสเก่าของผม ของเดิมเขียนไว้แค่มุมมองเปรียบเทียบ ของใหม่เพิ่มข้อดีของการซื้อคอนโดมิเนียมลงไปด้วยครับ วัตถุประสงค์คือทบทวนความคิดตัวเอง และชี้ให้เห็นว่า มันมีต้นทุนแฝง ต้นทุนค่าเสียโอกาสเสมอในการตัดสินใจทางการเงิน ซึ่งเราจะต้องคิดให้รอบคอบ

หากแต่สุดท้ายแล้ว การจะตัดสินใจเช่นไรเป็นเรื่องของชีวิตแต่ละท่านครับ ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจแต่ละคน ที่เขียนขึ้นมาเพราะสมัยก่อนผมก็ไม่รู้จักต้นทุนในด้านการเงินการลงทุนครับ คนที่อ่านจะได้เห็นมุมมองใหม่ ๆ

และที่ผมพยายามอธิบายก็เพื่อคนอ่านจะได้เห็นว่า มันมีปัจจัยรอบด้านที่ต้องคิดครับ มันมีมุมมองอื่น ๆ อีกมาก ไม่ใช่แค่กังวลเรื่องราคาคอนโดสูงขึ้น หรือตัดสินใจโดยพิจารณาแค่ว่าอยากเปลี่ยนค่าเช่าเป็นค่าผ่อนคอนโดแทนอะไรแบบนี้ มันจะเกิดปัญหาตามมาได้ง่าย ๆ จากการตัดสินใช้แบบใช้อารมณ์และด่วนสรุป

  1. Burton G. Malkiel and Charles D. Ellis, The Elements of Investing: Easy Lessons for Every Investor, updated ed. (New Jersey: John Wiley and Sons, 2013), 25.
  2. Peter Lynch and John Rothchild, One up on Wall Street: How to Use What You Already Know to Make Money in the Market, 2nd ed. (New York: Simon & Schuster, 2000), 77.
  3. Burton G. Malkiel, A Random Walk down Wall Street: The Time-tested Strategy for Successful Investing, 11th ed. (New York: W. W. Norton & Company, 2016), 314.

Comments